存量酒店如何改造翻新,突围当下的运营困境

最后更新 :2024.02.02

国内各大火车站、机场繁荣忙碌的景象再现,全国热门旅游景区地人头攒动,多地再现“人从众”……,这是2020后出现的首个旅游盛况,熙熙攘攘的人潮大军充斥在各大景区,2023年春节多地出现一房难求状态。
据文化和旅游部数据中心测算,2023春节假期全国国内旅游出游3.08亿人次,同比增长23.1%。据山东省发改委消息,目的地为济南的整体旅游订单量同比去年同期增长109%,门票订单量同比增长136%。
与此同时,各地推动旅游市场复苏的决心和力度很大,比如在2月8日召开的2023年山东省文化和旅游工作会议上提出,山东将实施“2023年文旅提质赋能计划”,相信今年旅游市场将会见到可观的复苏。
行情回暖、政策加持,但是酒店存量资产不断沉淀,部分酒店因硬件设施老化,经营成本逐年增加,还有部分酒店因为是单体酒店,势单力薄,市场不断被挤压,业绩下滑变成酒店存量资产。这些存量酒店或许困境不一而足,但投资人的核心诉求却是一致:突围当下的运营困境,实现盈利。
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大部分酒店存量资产的症结
中国酒店业已经开始进入存量时代,酒店业需要重视存量资产的改造更新。下图展示的是从20世纪50年代至今每10年高端酒店客房新增数字,可以看到从1981年至1990年的10年,即改革开放后,新增客房数量开始起飞;进入21世纪,客房新增数字进入快车道,特别是2011年至2020年的十年,新增客房数达44万间。
存量酒店如何改造翻新,突围当下的运营困境、实现盈利?
存量酒店如何改造翻新,突围当下的运营困境、实现盈利?
图片显示2001年至2010年,中国新增高端酒店客房数量是26万间,按照高端酒店12至18年应进行改造的周期看,目前这些酒店已到了需更新的年龄。通过测算(见下图),这些酒店中尚未进行改造的客房为76%,约20万间,其中12万间为独立运营,具有重新定位的需求。
存量酒店如何改造翻新,突围当下的运营困境、实现盈利?
存量酒店如何改造翻新,突围当下的运营困境、实现盈利?
那么又该如何盘活酒店存量资产,实现高效运营,促使困境中的酒店生意逐步走向复苏?改造翻新是个不错的方法。但是从传统的改造方法来看,酒店翻新需要停业、对老旧的设施进行拆卸、再重新进行粉刷装修,随后还需要再停业一段时间,让房间内甲醛散至合规标准再进行营业。一套流程下来,长期的停业对酒店运营造成了不小的影响,失去了营业收入;对地板、桌面、墙面及卫浴设施大刀阔斧的拆卸装修使酒店改造成本直线上升。
观察酒店方,疫情三年,多数酒店在运营过程中举步维艰,当面临新的酒店格局和改造需求时,酒店对于成本把控将更加严格。那么问题来了,有没有既能够实现酒店快速翻新升级,又能够将成本控制在最低的改造方法?
目前酒店存量资产基本都面临一些共同的问题和挑战,比如客房面积较小;窗户小采光差;浴缸壁高度不够不能保证舒适地盆浴;地漏通畅性差甚至堵塞;管道井位置不合理;管道整体老化;暗房;卫浴间和客房多为完全隔断,使原本就不大的客房显得更小;窗户多为单层玻璃,隔音隔热效果较差;房门、客房间墙体隔音效果差,大堂公区面积过大利用率低;缺少停车位;电梯并非可达所有楼层;会议空间、餐位数量和客房数配比不合理等。还有一些小问题但影响较大,比如淋浴门下端和地面间空隙不够,推开淋浴间门时会拉扯地巾等。
所以酒店改造时,最低要求就是要将之前未满足客人基本诉求的问题予以解决。其中涉及内容都是“一票否决”性质的,即如果酒店满足不了客人的基本诉求,则将永远失去自己的客人。具体包含:高质量的隔音、顺畅的WiFi、舒适的床垫和多选择的枕头、充足水压的淋雨花洒、营养丰富的健康早餐等。酒店需要打造舒适的环境给予客人在视觉(视线所致整洁高雅)、听觉(优美的BGM背景音乐)、嗅觉(沁心的香薰)、味觉(美味可口的菜肴)、体感(温度适宜惬意)方面良好的体验。
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酒店存量资产改造的几个重点
目前酒店业存量资产改造中有一个误区,认为改造的主要任务即扩大客房面积,其实客房改造中伤筋动骨增面积并非首选。客房改造时,特别是一线城市黄金地段的酒店项目,尽量少动结构,不要二改一,或三改二。如果客房面积达到30平方米,甚至25平方米,原则上都无需做大的改动。如果是20平方米以下,也许需要考虑动结构,但小面积客房,仍然可以通过卫浴和客房一体化、简洁通透性的设计、明亮的色调、温馨高雅的装饰等手段来弥补客房面积小的短板。卫浴间的通透性和客房的一体化将会是一个非常重要的“增面积”手法。
每间客房均摊面积要合理。仲量联行统计了纽约高端酒店1938年至今180年的数据(见下图),图中间有一条线标注均值=56平方米,这不是客房面积,而是酒店的每间房均摊面积,即酒店总建筑面积除以客房数。再来看中国的情况,仲量联行酒店及旅游地产事业部为《中国酒店资产管理白皮书》做调研时发现,中国的五星级酒店,特别是近几年开业的,每间客房均摊面积平均数是161平方米,几乎是56平方米的三倍。但中国五星级酒店的客房单价能做到纽约的三倍吗?显然不可能,目前连客房单价都赶不上。
存量酒店如何改造翻新,突围当下的运营困境、实现盈利?
存量酒店如何改造翻新,突围当下的运营困境、实现盈利?
同时,调研数据显示纽约奢华酒店每间房均摊面积也只有86平方米,比目前中国五星级酒店的每间房均摊面积要小得多。而近期笔者查询了国内10家奢华酒店的均摊面积,平均数是200平方米。纽约时代广场的艾迪逊,大部分客房面积只有23平方米,纽约的瑰丽和洲际酒店,大部分客房面积才33平方米。甚至一些迷你房间的打造案例也值得我们学习,比如新加坡乌节路上的Yotel,其中面积只有16平方米的客房也放了两米宽的大床,上面再横放一个小床,这么小小的空间也完全能够接待亲子客群。因此国内一线城市存量资产酒店的部分客房面积在25平方米甚至以下,没必要一定二改一,完全可以把这些酒店客房经过高效的规划,包括色调、氛围、设计感,打造得更有吸引力。
针对酒店中条件较差的客房,改造中可以规划一定比例的长租房,比如暗房,可将其作为储存空间和隔壁客房打通后使用。因为往往长租房的客户,需要较多的储藏空间,而国内大多数长租房产品,收纳空间较少。以日本的公寓、酒店长租房为例,一般储存空间占到总空间的20%至25%,从各种各样的鞋到大旅行箱都可以放入各自合适的空间,因为存储空间是嵌入式,所以视觉上井井有条。针对实在无法改变的暗房,可考虑打造成对采光要求较低的电影、音乐主题房。
这里也提出一个“时空”的概念,即结合客人所处的某个空间,把其所花的时间也考虑进去,从时间和空间考虑其有效性。例如,客户在大堂所花的时间一般不会超过15分钟,而在客房至少会度过8个小时,甚至更长时间。因此在打造酒店空间时,要注重空间的有效利用和动线规划,让酒店每一立方米的空间、每一秒钟都能够发挥作用并产生效益。比如大堂公区面积改造,可在原基本是单纯空间的大堂,通过改造植入咖啡屋、高质量的面包店、婚庆展示厅,也可在大堂设置互动多用途空间,让大堂充分发挥带来人流的作用。还有全日制餐厅中可以融入特色餐厅区域,在空间打造上可以通过略有不同的设计和色调,使空间有差异化,并设置不同的出入口,使全日制餐厅能有多种时段的多种利用,提高空间的使用率,进而提升效益。例如,三亚山海天大酒店升级改造成万豪(后又升级为JW万豪)后,其全日制餐厅的空间中规划了特色餐厅,淡季时,中、晚餐时间段只开特色餐厅部分,以确保高效地运营,增加盈利面积,有效利用面积。
在改造的过程中也需要把ESG的概念融入,即让重新面世的酒店不光硬件品质大幅提升,同时也更符合可持续发展理念。例如,喜达屋资本旗下的所有壹酒店(1 Hotel)都获得LEED证书(美国LEED绿色建筑认证),同时所有在美国的壹酒店自2018年起均达成碳中和。壹酒店已经广泛地实施能源、水资源与环境策略,以减少碳足迹。另外,存量资产在改造以后,酒店管理团队需要脱胎换骨,以崭新的面貌迎接酒店重新开业。即一定要把酒店的硬件做软,把软件做硬,这才是提升酒店运营的王道和重点。
如何正确计算改造工程的投资回报?改造后每年产生的新现金流减去不改造保持原运营状态的现金流,差额就是存量资产改造所带来的增量现金流,即产出;而改造的成本,就是投入。投资回报分析需要用增量现金流和投入金额来计算,尽量控制投入规模以确保5年内实现投资回报的目标。改造之前可以寻求专业规划团队给出合理的建议。北京东三环的兆龙饭店,现已更名为JDV酒店,即Joie de Vivre,意为生活的乐趣,改造使其实现了产品的重生。ADR(已售客房平均房价)也实现了大幅提升,原500-600元的客房单价,改造后可达800-900元,甚至时常突破1000元,这就是存量资产改造带来的效果,Make sense, make money and make contribution!即项目本身合乎情理、在商业上盈利并产生积极的社会效应。

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